夢と憧れ

☆土地の有効活用

土地の開発、活性化をめざすマソション賃貸やオフィスビル賃貸事業そのものも、投下資本を長期にわたり回収していく事業である以上、やはり時代の流れ、住宅事情、ビル事情の動向に遅れることなく、ユーザーの真のニーズのありかを絶えず突き止め、これに積極的にこたえていくことが肝心かと思われます。

思い切って踏み切ったはよいのですが、案に相違して、閑古鳥が鳴いているのでは困ります。

その意味で、例えアパートにしても、昔流に「手軽で安全・有利な事業」と安易に即断してしまうのは、やや危険といえるでしょう。

☆土地の有効活用

例えば、最近改めて賃貸マソション経営が見直され、貸家住宅の着工件数が、低迷している住宅着工件数を尻目に、気を吐いているのも、この間の事情を物語っているのかもしれません。

中味を子細に観察してみますと、高度成長時代までの「バスなし、台所・トイレは共同」「３年で元をとる」といった、当面の収益性に狙いをおいた短期勝負型の事業経営が不振な反面、単なる利便性に加え、居住性を重視した長期安定型の経営ぶりが好調なことがわかります。

また節税対策、資産保全対策の一環として、取り組んでいる意図も読み取れます。

おそらくこの背景には、住宅の数が世帯数を上回ったという住宅事情はもとより、長期的視野で資産の最適な活用に、目を向け始めた供給サイド(地主の方)の意識の変化と、次のような需要サイド(居住者)のニーズの変化との両面があると思われます。

住宅価格の高騰による持家指向の後退、あるいはライフスタイルに応じた快適な暮らしを、設備や管理の行き届いた賃貸住宅に求める人達の出現がそれです。

☆土地の有効活用

将来、必ずやってくる、相続税の負担、納税のための土地の切り売りといった事態も、もはや、一握りのお金持ちだけの苦しみではないでしょう。

この際、新しい環境にふさわしい発想をとり入れ、ご自分の土地を改めて診断のうえ、資産計画を練り直す好機到来と受け止める方が、正しい認識かと思われます。

早めに「所有より利用」への意識転換に踏み切り、単に当面の採算だけでなく、将来の資産の保全、相続対策までも視野に入れるような"大きなモノサシ。

で、眠っている土地の目をさませることが望まれるところです。

☆土地の有効活用

個人や企業が、その所有している貴重な土地を有効に活用するための開発手法の一つとして、「土地信託」が有力な武器となります。

国土庁が昭和５９年秋にまとめた、都道府県基準地価調査(５９年７月１日現在)によりますと、この１年間の地価上昇率は、全国平均２.５°oで、前年より１ポイント下回り、４年連続の低下となりました。

住宅地の上昇率も、前年の３.９%から２.５%に鈍化、東京圏の住宅地は、わずか１.９００(前年は２.９００)の上昇に留まっています。

こうした地価の高値安定が基調となる中で、固定資産税の負担増にみられる保有コストの上昇は、年hうなぎ登りで進んでいます。

それだけに、大切な土地を一昔前と同じように、遊休地や駐車場、あるいは非効率の低層住宅のままで放置しておいては、せっかくの財産が眠っているようなものでしょう。

といって、売却するとなると、高額の税金を取られてしまうことにもなりかねません。

☆借地権方式

土地所有者が所有する土地を、デベロッパーなどに賃貸し、デベロッパーなどはこの土地の上に建物を建築し、借地権付建物として分譲します。

土地所有者は、借地権設定の対価として、一時金を収受するほか、年々地代を受け取るもので、通常の土地賃貸借と同じですが、土地所有者が直接事業に関与しないとしても、デベロッパーなどを介して開発が進められるので、開発方式の一つと考えてよいでしょう。

この場合も借入金がありませんので、借入金返済などの負担がありません。

なお、土地について、借地法の適用を受けることになります。

また、借地権の設定に伴い、収受する一時金については、不動産所得あるいは譲渡所得として、所得税などが課税されます。

等価交換方式と借地権設定方式

●等価交換方式

土地所有者(借地権者でもよい)が所有する土地の上に、デベロッパーが建物を建築し、完成した建物と、その敷地とを、土地の権利者とデベロッパーで分け合う事業方式のことです。

この際、土地の権利者は、完成した建物の一部を取得するかわりに・土地の権利の一部を、デベロッパーに譲渡することになります。

お互いが出し合うものの価値を等価するところから、この方式は「等価交換方式」と呼ばれています。

この方式の場合、建物建築のための資金負担がなく、借入金がありませんので、その後の返済の負担がありません。

なお、土地のままで相続するよりも、等価交換によって、土地・賃貸建物に資産形態を転換しておく方が、税負担の軽くなる場合があります。

また、交換により取得したマンションなどは、通常、区分所有建物ですから、将来の資産分割も容易になります。

土地信託以外の不動産信託
土地・建物など、不動産を信託する制度が不動産信託で、これまでにみてきた土地信託は、不動産信託の一つであるといえます。

土地信託以外の不動産信託として、次のようなタイプがあります。

●土地・建物の管理信託地代や家賃の取り立てなどの、差配業務のための信託。

なお、住宅・都市整備公団の民営賃貸向け特定分譲住宅制度を利用した、民賃管理信託も、管理信託の一種です。

●土地・建物の処分信託土地や建物を売り払うなど処分するための信託。

●設備信託建物の信託が中心です。

建物などのユーザーが、延べ払いによる資金調達手段に利用するものです。

●ビルディソグ信託ビルを信託し、その受益権の譲渡により、資金を回収するものです。

土地所有者から信託された土地について、開発認可が得られないときは、当初の信託目的を達成することができませんので、この段階で信託は終了し、信託銀行(受託者)は土地を土地所有者(受益者)に返還することになります。

この土地信託によれば、デベロッパーは土地を直接買収する場合と比較して、買収から開発に着手できるまでの金利負担を軽減することができ、また、開発許可が得られないまま土地を保有することになるというリスクを回避することができます。

土地買収型土地信託

こんなにあります。

土地信託の活用法。

土地の買収に、信託制度を利用するもので、"地上げ信託"ともいいます。

土地所有者から、デベロッパーに売却することを目的に、信託された土地を、開発許可取得後に、デベロッパーヘー括して売却するケースです。

仕組みは次のとおりです。

■土地所有者(委託者)は、信託銀行(受託者)に土地を信託します。

土地の所有権は、形式的に、信託銀行に移転します。

■土地の信託と引き換えに、土地所有者(受益者)は、受益権証書を取得します。

■受託者である信託銀行は、土地をデベロッパーに賃貸します。

■信託銀行は、開発許可取得まで、賃料から公租公課、信託報酬などを差し引き、残りを受益者に配当します。

■開発許可取得後、信託銀行は、土地をデベロッパーに、一括売却します。

■販売代金の中から信託報酬などを差し引き、残りを受益者に配当します。

立石寺は貞観二年(八六〇)に慈覚大師が開山し、それ以後盛衰を繰り返しながら奥羽の信仰を集めてきた。

根本中堂には慈覚大師が比叡山より移したという法燈が一〇〇〇年以上も燃え続けている。

ところで芭蕉が訪れ「閑や　岩に染み入る　蝉の聲」と詠んだのが新暦になおすと七月十四日といわれている。

だから芭蕉が聞いたのは早い時季に泣き始めるニイニイゼミだという説がある。

山寺駅は昭和八年(一九三三)十月十七日、仙山西線として山寺～羽前千歳間開通とともに開業した。
仙山線が全通するのは昭和十二年(一九三七)のこと。

今でもホームの仙台寄りにはSL時代のターンテーブルが残っている。